В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

      В экономической основе любого строительства лежит анализ рыночной ликвидности будущего объекта по отношению к прогнозируемой сумме затрат на него. Даже скрупулезный учет всех аспектов, с привлечением ведущих консалтинговых агентств с солидной репутацией, не позволяет девелоперам получить абсолютно достоверный результат. Не точность прогнозов определяют:

-         вероятностный характер будущей конъюнктуры;

-         нестабильность цен на материалы и технологии строительства;

-         неопределенность в сроках получения исходной документации, проектирования и согласования.

      К вводу объекта в эксплуатацию, во время строительства, а иногда и во время проектирования возникает необходимость корректировки планов, а иногда, и функционального назначения объекта в целом.

        В условиях кризиса только коренной пересмотр всей модели объекта позволит вернуть его в жизнеспособное русло. Планировался жилой дом - а тут нужны офисы. Рассчитывали на многоэтажный жилой комплекс, а приходится запускать только отдельные секции, рассчитывая на поочередный ввод и скорейшее начало продаж. Строительство, которое обладает большой «инерцией», развернуть или переориентировать тяжело и дорого. Остановить строительно-монтажные работы, законсервировать объект, откорректировать проектно-сметную документацию и пересогласовать ее в короткие сроки невозможно.

Мы предлагаем другой подход к решению этой проблемы - параллельное развитие нескольких процессов:

-         формулирование новых инвестиционных намерений;

-         выполнение и утверждение предпроектного предложения;

-         выполнение и согласование стадии «проект»;

-         выполнение рабочей документации «с листа»;

-         строительство.

К примеру, идет строительство жилого дома, возведен каркас. Рыночные ориентиры, на основании которых формировались инвестиционные намерения, изменились и заказчику нужны офисы или гостиничные апартаменты.

Встает задача: не останавливая стройки, скорректировать весь процесс в ином направлении. Работа над новым рекламным буклетом, стадией «проект» с экспертизой новой проектной документации и рабочей документацией выполняется практически одновременно на базе уже выполненных конструкций.

 На основе анализа:

1. градостроительной ситуации:

           1.1. доступность объекта:

                       - транспортная (личный и общественный транспорт);

                       - пешеходная;

                       - маломобильной группы населения;

           1.2. инженерная обеспеченность объекта:

                       - теплоснабжение;

                       - водоснабжение и канализация;

                       - газоснабжение;

                       - электроснабжение;

                       - связь, сигнализация и т.д.;

           1.3. этажность окружающей застройки и, как следствие, максимально возможная этажность объекта;

           1.4. наличие сверы влияния памятников архитектуры;

2. функционального назначения объекта:

           2.1. определение фактической функциональной структуры объекта для получения возможности устранения необоснованных функций и совместного использования зон схожего назначения;

           2.2. определение возможной коррекции функционального предназначения объекта с учетом изменения ситуации;

            4.1. ревизия площадей и высот всех зон с точки зрения функциональной и коммерческой обоснованности;

            4.2. оптимизация выхода полезных площадей;

5. архитектурного образа экстерьера и интерьеров:

            5.1. поиск максимально возможной архитектурно-художественной выразительности фасадов и интерьеров объекта для создания и преумножение имиджа заказчика, инвестора и потребителей (посетителей, покупателей или жильцов);

            5.2. позиционирование объекта в городской среде. Предложение более экономически целесообразных решений;

6. конструктивных решений:

6.1. ревизия и возможная корректировка основных решений несущих конструкций (фундаментов, шаг колонн, перекрытий, ограждающих конструкций);

7. инженерного обеспечения:

           7.1. ревизия и возможная корректировка решений инженерного обеспечения объекта с целью оптимизации затрат на отопление вентиляцию, водоснабжение, канализацию и электрику;

           7.2. применение энергосберегающих технологий, оборудования и материалов;

           7.3. сокращение общей протяженности линейных сетей;

Мы предлагаем следующие действия и услуги «step by step» для решения возникших проблем с точки зрения их оптимизации и экономической эффективности:

-         выполнение и утверждение предпроектного предложения;

-         выполнение рекламного буклета и демонстрационных материалов вплоть до анимации;

-         выполнение и согласование стадии «проект»;

-         выполнение рабочей документации «с листа»;

-         выполнение дизайн-проекта интерьеров;

-         ведение авторского надзора за строительством.

При проектировании мы исходим из приоритета намерений инвестора, трактуя проектные нормы в его пользу и согласовывая отступления отдельным порядком, вплоть до проектирования компенсационных мероприятий и разработки специальных технических условий на проектирование.